2020 年9 月18 日下午，由上海市房产经济学会主办、上海师范大学房地产经济研究中心和上海交通大学住房与城乡建设研究中心承办的季度学术研讨会第一期“构筑‘租购并举’制度，促进市民安居”，在上海桂林公园四教厅举行。季度学术研讨会是在新形势下从事房地产研究的学术团体和高校联手，共同开展房地产学术活动的一种机制创新。

这次研讨会分为主题发言和圆桌讨论两部分。上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿主持了主题发言阶段，主题演讲人及其演讲题目如下：原上海市政府法制办副主任顾长浩“住房租赁条例（征求意见稿）的几点讨论”，、上海市房屋管理局住房建设监管处董奇凡“上海租赁住房建设及趋势”、上海城方租赁住房运营管理有限公司事业三部总经理张彦静“城方公寓运营情况与未来发展介绍”、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰“各地租赁住房市场扶持政策比较与借鉴”。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰主持了圆桌讨论，议题是“上海“十四五”期间构建租购并举住房新制度展望与建议”，与会专家对《住房租赁条例（征求意见稿）》进行了讨论。

上海市房产经济学会会长沈正超出席研讨会并致辞，他讲道：季度研讨会是学会联合业界发挥智库作用的一种新的尝试。其定位是研讨主题要贴近实际，服务于房地产业发展；其目的是凝聚共识，为政府制定政策、企业谋求发展出谋划策；其作用是加强业界学术交流，形成合力。

来自沪上的高校、研究机构、政府机关和企业等的30 余名代表参加了研讨，特别就《住房租赁条例（征求意见稿）》，围绕定位、合同备案、租金管理、解约权、转租权、行业准入、可居住标准等问题畅述欲言，展开热烈的讨论。

一、 国内城市住房租赁扶持政策

上海市房产经济学会副会长、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰教授介绍了其团队针对2019 年首批入选中央财政支持住房租赁市场发展专项资金的北京、上海、重庆、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京等16 个城市利用该专项资金进展情况的阶段性研究成果。该项研究从这些城市住房主管部门发布的专项资金使用办法等文件入手，对比分析了各城市在租赁市场培育和发展方面的不同做法。

阶段性的研究发现，16 个城市虽然都制定了专项资金的使用办法，但政策的公开性、透明性差别较大，有少部分城市至今没有将专项资金使用办法主动对外公开，所以无法知晓其办法的细节，这也给研究造成了较大的困扰。从已经公开的信息来看，虽然各城市都在积极落实专项资金发展住房租赁市场，但利用专项资金的重心、方式和进度差别都较大，显示了各城市政府对待租赁市场发展与产业培育的不同思路，也反映了不同的背景约束。各地政府应该加强政策的相互交流与学习，如外地城市的做法中，有将奖补与合同备案挂钩的，有对获得奖补企业的承租人满意度提出要求的，还有对获得奖补后租金涨幅进行限制要求的，这其中有不少地方可供上海学习借鉴。

二、 上海租赁住房建设现状

上海市房屋管理局住房建设监管处董奇凡的报告《上海租赁住房建设及趋势》主要包括三方面内容：第一，分析上海发展租赁住房的必要性和相关背景；第二，介绍上海租赁住房的发展现状；第三，对上海未来住房租赁建设与发展进行思考。

目前，上海已推出纯租赁住房Rr4 地块100 余幅，合计可新建租赁住房约12 万套、850 万平方米。新建租赁住房突出择优选址、交通便利和配套成熟等特点，主要分布在高校、科研院所、科创园区和商务、产业集聚区等租赁需求旺盛且集中的区域周边。同时，上海也对非居住存量房屋改建和转化租赁住房作了规范，按照用地性质、承重结构和建筑容量“三个不变”原则，在保证结构安全、消防安全和治安管理安全“三条底线”的前提下，有序推进“非居转租”。对于住房租赁市场，上海不断加强服务与监管，努力维护住房承租人的合法权益，支持相关主体的合理融资需求，建立了住房租赁合同网签备案和房源信息双记载机制、住房租赁企业主体监管制度，以及全市统一的住房租赁公共服务平台。

上海市租赁住房建设聚焦“2035 全球卓越城市”和“建设具有全球影响力的科创中心”战略定位，以提升城市能级和核心竞争力、调序本市住房市场供给结构为发展建设目标，注重顶层设计和全周期监管，将逐步培育形成涵盖规划、设计、建设、运营的租住全生命周期品质建管理念。强化中小户型供应导向，鼓励精细化设计和智能化管理，倡导“小房型、大空间、悦生活”的集约化理念，并结合具体产品定位，完善综合配套服务设施，力求打造品质生活“触手可及”的现代化租住社区。